ÖNORM B1300 - Objektsicherheitsprüfung für Wohngebäude.

Was ist die B1300?

Liegenschaftseigentümer und Eigentümergemeinschaften tragen eine besondere Verantwortung für die Sicherheit und Gesundheit in ihren Wohngebäuden. Daraus folgt eine umfassende Kontrollpflicht zur Erhaltung von Verkehrssicherheitspflichten und zur Erhaltung von Gebäuden nach dem Stand der Technik um Gefahren wie zum Beispiel lockere Dachziegel, lose Fassadenteile oder ein wackeliges Geländer vorzubeugen. Die ÖNORM B13000, welche 2018 in einer Neuausgabe erschienen ist, dient als Orientierungshilfe in Form von standardisierten Verfahrensregeln (Checklisten), welche die regelmäßige Prüfroutine im Rahmen von Sichtkontrollen erleichtern sollen. Sozusagen eine Hilfestellung zur ordnungsgemäßen Erfüllung der komplexen Prüfpflichten der Liegenschaftseigentümer oder Verwalter. Zur besseren Übersicht der Objektsicherheitsprüfung sind die Themenbereiche in vier Fachbereiche aufgeteilt: Technische Objektsicherheit, Gefahrenvermeidung und Brandschutz, Gesundheits- und Umweltschutz sowie Einbruchsschutz und Schutz vor Außengefahren. Hervorzuheben ist, dass die ÖNORM als bloße Empfehlung gilt und daher nicht zwingend vorzunehmen ist. Allerdings kann sie rechtliche Folgen haben, etwa wenn im Einzelfall festgestellt wird, dass es fahrlässig war keine ÖNORM-B1300-Überprüfiung vorzunehmen; umgekehrt kann ein Mangel, der auch in der ÖNORM B1300 nicht aufscheint, einem Eigentümer wohl niemals zum Verschulden gereichen.

Was besagt die B1300?

Grundsätzlich gilt ein gewisser „Bestandschutz“ bei Gebäuden; das heißt, dass Eigentümer nicht zur permanenten Modernisierung und Erneuerung von Gebäuden (die zumindest früher einmal den geltenden Vorschriften entsprochen hatten) entsprechend dem aktuellen Stand der Technik verpflichtet sind. Erst wenn sicherheitsrelevante Änderungen erforderlich werden (weil Gebäudeteile ein Baugebrechen oder einen augenscheinlich wahrnehmbaren Mangel aufweisen) löst dies die Pflicht zur Erhaltung im jeweils ortsüblichen Standard aus. Der Verantwortungsträger einer Anlage hat laut Rechtsprechung die notwendigen und zumutbaren Vorkehrungen zur Gefahrenabwendung auch dann zu treffen, wenn er durch die baurechtlichen Vorschriften nicht dazu veranlasst wäre, es aber nach den Erfahrungen des täglichen Lebens eine naheliegende und voraussehbare Gefahrenquelle bestehe. Genau solche „sicherheitsrelevanten Mängel“ soll die ÖNORM B1300-Überprüfung identifizieren und dokumentieren.

Wer sind die Verantwortungsträger und wer führt die Objektsicherheitsprüfung gemäß ÖNORM B1300 in der Regel durch?

Als Verantwortungsträger für die Gebäudesicherheit gelten in erster Linie die Liegenschaftseigentümer bzw. die Eigentümergemeinschaft, aber auch deren Beauftragte bzw Bevollmächtigte, insbesondere eine bestellte Verwaltung. Diese sind jedoch berechtigt die Prüfroutine an Professionisten zu delegieren, denn die Wahrung der gesetzlich vorgesehenen Verkehrssicherheitspflichten kann naturgemäß nicht immer durch den Eigentümer bzw. die Eigentümergemeinschaft selbst erfolgen. Die ÖNORM B1300 sieht eine jährliche Begehung der Liegenschaft vor. Um eine ÖNORM B1300-Überprüfung vorzunehmen, bedarf es einer Zertifizierung als Objektsicherheitsprüfer. Ergebnis einer solchen Überprüfung ist ein entsprechender Bericht: In diesem werden neben allgemeinen Informationen über die ÖNORM B1300 auch Objekteckdaten, Objektausstattung, prüfpflichtige Einrichtungen bzw. der generelle Gebäudezustand (z.B. der Reinigungszustand) beschrieben; Mängel und sicherheitsrelevante Abweichungen werden in diesem Bericht (inklusive Fotodokumentation) hervorgehoben und kategorisiert. Die in der Checkliste angeführten Mängel werden nochmals zusammengefasst und mit der oben genannten Fotodokumentation ergänzt. Somit ist eine lückenlose Dokumentation des Zustandes der Liegenschaft gewährleistet. Die angegebenen Mängel bzw. Abweichungen müssen aber nicht zwingend sofort behoben werden (sondern nur soweit Gefahr in Verzug besteht). In der Regel werden diese Mängel in die Verwalter-Software eingetragen und je nach Risikoeinstufung binnen einer angemessenen Frist behoben.

LIM-TIPP: Zur Vermeidung weitgehender Haftungen empfiehlt es sich, die Liegenschaft einer regelmäßigen Objektsicherheits-Überprüfung nach ÖNORM B1300 zu unterziehen. LIM-MANAGEMENT klärt bei Übernahme der Verwaltung bzw in der ersten Eigentümerversammlung ab, in welchem Intervall diese Überprüfungen von den Eigentümern gewünscht werden; im Anschluss werden dazu Vergleichsangebote eingeholt und der Bestbieter beauftragt. Sobald der entsprechende Bericht aus der ÖNORM B1300-Überprüfung vorliegt, werden etwaige dringliche Mängel unverzüglich behoben und die übrigen in Absprache mit den Eigentümern evaluiert und bearbeitet. Ohne Überprüfung nach ÖNORM B1300 drohen im Schadensfall den Liegenschaftseigentümern womöglich Haftungen.